Amortissement d'un crédit-bail

Votre bien immobilier financé en crédit-bail

Vous financez en crédit-bail des locaux à usage professionnel : locaux à construire, neuf ou ancien. Votre contrat fixe :
■la durée : de 7 à 15 ans en général, et jusqu'à 20 ans exceptionnellement ;
■la période de remboursement ;
■le prix de l'option d'achat (souvent 1 €).


Tableau d'amortissement : la base de votre gestion

Le crédit-bailleur doit vous remettre un échéancier de remboursements décomposé entre :
■la partie du capital à rembourser nommé "amortissement financier" ;
■la partie des intérêts calculés sur le capital restant dû ;
■le loyer, c'est-à-dire la somme de la partie amortissement financier et de la partie intérêt.


Votre financement total correspond donc à l'amortissement financier + l'option d'achat. Vous recevez aussi un tableau de ventilation, qui indique l'ordre d'affectation de l'amortissement financier.

Par exemple, pour une construction avec terrain, l'amortissement est affecté :
■en 1er, sur les frais liés à l'acquisition ;
■en 2e, sur les frais liés à la construction et à l'aménagement ;
■en 3e, sur le terrain.


Durant la phase du contrat

Les sommes que vous remboursez sont appelées "loyers" ou "redevances" et sont comptabilisées comme une charge déductible du résultat imposable.


Au terme du contrat

La durée fiscale d'amortissement du bien immobilier (généralement 20 ans) est supérieure à la durée du contrat de crédit-bail. Le crédit-bail permet donc de bénéficier d'un amortissement accéléré. C'est un avantage fiscal équivalent à un crédit d'impôt.

Le "sur-amortissement" est la différence entre l'amortissement financier (terrain exclu) pratiqué sur la phase du crédit-bail et l'amortissement classique (si vous aviez été directement propriétaire).


Impacts de la levée de l'option d'achat

Le transfert de propriété génère la réintégration fiscale de ce "sur-amortissement" dans votre résultat imposable. Ce montant sera ensuite amorti normalement sur la durée d'usage restant à courir.


Les PME/PMI peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'un régime fiscal de faveur dans les zones d'aménagement du territoire. Il vous permet d'être exonéré de la réintégration dans les comptes au terme du contrat.